У большинства людей присутствует естественное желание обустроить жилье в соответствии со своими представлениями о красоте и уюте. Часто случается, что планировка квартиры, купленной в ипотеку, не отвечает потребностям владельца. В такой ситуации перепланировка может стать единственным способом сделать жилье более удобным. Однако, четкого понимания, как законным образом согласовать перепланировку, если квартира находится в залоге у банка, как правило — нет. Можно ли вообще осуществлять перепланировку в ипотечной квартире? Общие положения о перепланировке зафиксированы в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для жителей Москвы действует дополнительный нормативный документ — специальное постановление правительства города.
С юридической точки зрения, перепланировка — это значительное изменение конфигурации помещения. Она затрагивает несущие конструкции и фасад здания, то изменения подлежат последующему отражению в техническом паспорте объекта и колористическом паспорте. Чтобы провести такие работы, необходимо подготовить пакет документов, разработать проект и получить одобрение уполномоченных государственных органов, например, у городской администрации или жилищной инспекции. Действующее законодательство не устанавливает прямого запрета на изменение планировки квартиры, которая приобретена в ипотеку. Однако местные правила могут различаться в зависимости от региона, поэтому перед началом работ стоит уточнить все нюансы в органах местного самоуправления.
Работы, которые можно выполнять без специального согласования:
-
Осуществление косметического ремонта, который включает штукатурку, покраску стен, поклейку обоев, укладку напольного покрытия (плитки или ламината).
-
Демонтаж старой встроенной мебели.
-
Замена или остекление окон и балконных блоков, но только при условии, что стены и проемы (включая не только несущие) остаются без изменений.
-
Установка нового инженерного оборудования, если его габариты соответствуют прежнему (например, замена труб).
-
Перемещение электроплиты в границах кухонного пространства.
Для более масштабных изменений потребуется получить официальное разрешение от жилищной инспекции. В противном случае собственника ожидает административный штраф и предписание за свой счет восстановить первоначальное состояние квартиры.
Важно учитывать, что до момента полного погашения кредита фактическим владельцем имущества является банк, а не заемщик. Поэтому серьезная перепланировка возможна, но сопряжена с дополнительными условиями. В первую очередь, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. Нужно убедиться, что в нем нет прямого запрета на подобные работы, и понять объем прав заемщика в отношении помещения. Если запрета нет, то, как уже упоминалось, потребуется согласование с местными властями.
Если владелец планирует внести существенные изменения, такие как объединение санузла, снос межкомнатных перегородок или создание новых помещений, ему придется обратиться в жилищную инспекцию. С высокой вероятностью инспекция запросит дополнительное разрешение от банка-кредитора. Предсказать реакцию банка сложно, но можно утверждать, что вероятность одобрения снижается пропорционально сложности планируемых изменений. Кредитная организация, скорее всего, потребует гарантий, что после работ не уменьшится рыночная стоимость квартиры и ее ликвидность. На нестандартные и рискованные изменения согласие банка маловероятно.
Перед обращением в банк требуется разработать профессиональный проект перепланировки и получить техническое заключение. Эти документы можно заказать в юридической или проектной компании, которая специализируется на операциях с недвижимостью. Услуга является платной.
Чтобы получить разрешение банка, необходимо направить в кредитную организацию официальное письменное обращение. К нему прикладывают полный пакет документов, включая проект и техзаключение. Банк обязан рассмотреть обращение и дать письменный ответ. Сроки и стоимость процедуры согласования варьируются в разных банках. Например, в Сбербанке рассмотрение заявки занимает до семи рабочих дней, и эта услуга не требует оплаты. В других кредитных организациях процесс может быть платным и длиться до шести месяцев. Если возникнут судебные споры или будут нарушены сроки, установленные банком, расходы могут значительно увеличиться за счет судебных издержек и возможных штрафов.
Имея на руках разрешение банка и остальные документы, нужно обратиться в жилищную инспекцию или городскую администрацию. Только после получения их положительного решения можно приступать к строительным работам. Однако, о планируемых работах необходимо уведомить страховую компанию, которая застраховала квартиру при оформлении ипотеки. Это связано с тем, что в договор страхования внесены исходные данные о площади объекта, а перепланировка может их изменить. Эти изменения нужно отразить в страховом полисе. Теоретически можно попытаться получить у страховщика заключение о том, что после ремонта стоимость квартиры возрастет, но такие случаи являются редкостью
Проблемы, кстати, могут возникнуть не только на этапе выплаты ипотеки. Если собственник полностью погасил кредит, а затем провел незаконную перепланировку и решил продать квартиру, это также чревато сложностями. Банк может отказать новому покупателю в выдаче ипотечного кредита на такую квартиру, если в ней выявят неузаконенные изменения.
Виды перепланировок, которые могут привести к отказу банка в ипотеке для нового покупателя:
-
Демонтаж несущих стен или изменение фасада здания.
-
Вынос радиаторов отопления за пределы квартиры.
-
Расширение или перенос так называемых «мокрых зон» (санузел, кухня).
-
Увеличение площади кухни за счет жилой комнаты или расширение санузла за счет кухни.
-
Устройство системы теплого пола, запитанной от центрального отопления.
Простыми словами, банк откажет в ипотеке, если в квартире присутствуют изменения, которые невозможно узаконить. Например, если была самовольно присоединена лоджия, радиаторы вынесены на балкон или создана кухня-гостиная без согласования. Также нельзя сносить стену между кухней и единственной комнатой в однокомнатной квартире, так как это приведет к отсутствию жилых помещений в объекте. Некоторые из таких изменений могут казаться незначительными, но они существенно затрудняют последующую продажу недвижимости.