Несмотря на то, что в последние годы предприниматели предпочитают не управлять самостоятельно своими коммерческими объектами, а доверять все управленческим компаниям, здесь есть свои подводные камни. С ними на практике может столкнуться любой предприниматель, владеющий коммерческой недвижимостью. Поэтому, чтобы избежать данных проблем, собственнику необходимо полностью следовать нормам гражданского законодательства, которые регулируют отношения между управляющей компанией и самим собственником.
Правовой основой служит 53 глава Гражданского Кодекса РФ, где прописаны следующие пункты:
- В договоре обязательно должен быть указан срок на который передается собственность в доверительное управление. Если срок не указан, то договор считается недействительным. Также стоит учитывать, что максимальный срок управления — 5 лет. Однако, необязательно продлевать договор, если обе стороны не имеют претензии и готовы сотрудничать далее. По истечению пяти лет договор автоматически продлевается на этот же срок, если не поступили заявления на расторжение от одной или двух сторон.
- Управляющая сторона полностью берет всю ответственность за выполнение комплекса работ с учетом интересов собственника, либо лица, которое укажет собственник в договоре (это может быть родственник или другая компания), которое будет получать прибыль от аренды объекта.
- Договор на управление обязательно должен быть заключен письменно. Устные формы договора не считаются действительными, также документ должен иметь все необходимые подписи двух сторон с государственной регистрацией. При этом, проводится регистрация не самого договора, а прав, которые передаются от собственника управляющей компании.
Часто у собственников возникает вопрос, необходимо ли заново проводить регистрацию в государственных органах при возникновении каких-то дополнений к договору? В этом нет необходимости, так как при регистрации заверяется лишь переход части прав собственника к управляющему. Можно просто распечатать дополнения и прикрепить к существующему соглашению. Блее подробно в этих вопросах поможет юрист по аренде коммерческой недвижимости.
Важно заметить следующие особенности при доверительном управлении:
- после подписания соглашения на управление по доверенности необходимо уведомить всех арендаторов. Это необязательное условие, но арендаторы обязаны знать об изменениях, так как это касается их напрямую;
- управляющая компания должна обозначить свои полномочия при проведении каждой сделки. В документах, требующих письменного заверения, управляющая компания обычно ставит отметку «Д.У.», что означает «Доверительное управление»;
- согласно законодательству, управляющая компания может получить не только проценты от прибыли за услуги. Также она вправе получить компенсацию за расходы, за доверительное управление недвижимым объектом. Естественно, расходы должны быть обоснованы и представлены собственнику для ознакомления.